营业税改征增值税是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税,增值税只对产品或者服务的增值部分纳税,减少了重复纳税的环节,是党中央、国务院,根据经济社会发展新形势,从深化改革的总体部署出发做出的重要决策,目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业负税,调动各方积极性,促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展,促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。
影响房地产、金融、建筑等四大行业的营改增政策已于今年五一正式落地。这一轮营业税改增值税旨在减轻企业税负,那么,房地产行业究竟会受到什么影响?
目前,我国二手房转让需缴纳5%的营业税。根据新规,增值税替代营业税后,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
而且即便税率相同,由于增值税计算方法不同,计税依据需转化为不含税价,实际税负还会更低。
一市民出售购买2年内房屋,如果销售额总价100万元,本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算,把100万视作含税销售额,那么不含税销售额就是:100/(1+0.05)=95.24万元,即4.76万元是应缴纳增值税额,相比营业税少了0.24万元。
实施方案落地,房地产业从此前征收5%的营业税,改为适用11%的增值税率。人们关心,买房会因此降价吗?
专家指出,房企成本主要有三大块:建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。成本高低直接影响房价。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点,有助于降低盖房和融资成本。
方案受关注的,是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%,一线城市甚至更高。
截至2015年底,营改增累计实现减税6412亿元。
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